건축허가와 건축신고 대상 및 차이점

 

 

 

건축신고

 

 

건축신고란

건축신고는 건축허가를 받지 않고도 건축을 할 수 있는 것으로, 허가대상 건축물이라 하더라도 일정규모 이내의 건축물에 대해서는 미리 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 보는 것이다.

따라서 건축신고 사항을 제외하면 모두 건축허가를 받아야하는 것으로 볼 수 있다.

 

 

건축신고 대상신고 대상: 건축법 제14조, 건축법시행령 제11조

신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하여야 함, 연장의 정당한 사유가 있을 시 추가로 1년간 연장

 

◆ 건축의 경우 ① 관리지역,농림지역,자연환경보전지역(단,지구단위계획구역,방재지구,붕괴위험지역 제외): 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축 ② 소규모 건축물의 건축 - 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물 - 건축물의 높이를 3m 이하의 범위에서 증축하는 건축물 - 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물 - 공업지역,지구단위계획구역(산업.유통형만 해당),산업단지에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500㎡ 이하인 공장 - 농업이나 수산업을 경영하기 위하여 읍.면지역(특별자치시장.특별자치도지사.시장.군수가 지역계획 또는 도시.군계획에 지장이 있다고 지정.공고한 구역은 제외)에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사,작물재배사,종묘배양시설,화초 및 분재 등의 온실 ◆ 증축.개축.재축의 경우 바닥면적 합계 85㎡이하 (단, 3층 이상 건축물: 증축.개축.재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 1/10 이내인 경우로 한정) ◆ 대수선의 경우 ① 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 ② 주요구조부의 해체가 없는 대수선 - 내력벽의 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것 - 기둥,보,지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것 - 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것 - 주계단.피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

 

[건축법] 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. <개정 2009. 2. 6., 2011. 4. 14., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28.> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축ㆍ개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다. 가. 지구단위계획구역 나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역 3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 ⑤ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18.>

 

[건축법시행령] 제11조(건축신고) ① 법 제14조제1항제2호나목에서 “방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지구 또는 지역을 말한다. <신설 2014. 10. 14.> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조에 따라 지정된 방재지구(防災地區) 2. 「급경사지 재해예방에 관한 법률」 제6조에 따라 지정된 붕괴위험지역 ② 법 제14조제1항제4호에서 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대수선을 말한다. <신설 2009. 8. 5., 2014. 10. 14.> 1. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것 2. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것 3. 보를 세 개 이상 수선하는 것 4. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것 5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것 6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것 ③ 법 제14조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2008. 10. 29., 2009. 8. 5., 2012. 4. 10., 2014. 10. 14., 2014. 11. 11., 2016. 6. 30.> 1. 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물 2. 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물 3. 법 제23조제4항에 따른 표준설계도서(이하 “표준설계도서”라 한다)에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물 4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호다목에 따른 공업지역, 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(같은 법 시행령 제48조제10호에 따른 산업ㆍ유통형만 해당한다) 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500제곱미터 이하인 공장(별표 1 제4호너목에 따른 제조업소 등 물품의 제조ㆍ가공을 위한 시설을 포함한다) 5. 농업이나 수산업을 경영하기 위하여 읍ㆍ면지역(특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수가 지역계획 또는 도시ㆍ군계획에 지장이 있다고 지정ㆍ공고한 구역은 제외한다)에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고 및 연면적 400제곱미터 이하의 축사, 작물재배사(作物栽培舍), 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실

 

 

 

건축허가

 

 

건축허가란

건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.(건축법 제11조)

단, 건축심의 대상인 경우에는 건축심의를 받은 후에 건축허가 또는 신고를 하여야 한다.

 

 건축허가 대상

 

 

허가대상	허가권자
○ 건축 또는 대수선(일정규모 이하인 경우 건축신고)	특별자치시장.특별자치도지사. 시장.군수.구청장
○ 21층이상이거나 ○ 연면적 합계가 10만㎡이상인 건축물의 건축(연면적의 3/10이상의 증축으로 인하여 층수가 21층 이상이 되거나 연면적 합계가 10만㎡이상되는 증축 포함)단,공장,창고,지방건축위원회의 심의를 거친 건축물은 제외	특별시장 광역시장

※ 허가권자는 위에 따른 허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 공사에 착수하지 않거나 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가를 취소해야 한다.

다만, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

 

※ 건축신고 범위 이상의 사항을 건축허가 사항으로 보면 된다

 

 

[건축법] 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014. 1. 14.>

 

[건축법시행령] 제8조(건축허가) ① 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다. <개정 2008. 10. 29., 2009. 7. 16., 2010. 12. 13., 2012. 12. 12., 2014. 11. 11., 2014. 11. 28.> 1. 공장 2. 창고 3. 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외한다)

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건축허가와 건축신고의 차이점

 

▶ 건축신고는 건축허가 신청보다 제출서류 등이 간단하다.

▶ 수수료에 있어서 차이가 있다.

▶ 건축신고는 건축주가 직접 작성한 설계도서로도 가능하여,

건축사에 의한 건축물의 설계를 하지 않아도 된다

▶ 건축신고는 건축사에 의한 공사감리 규정이 적용되지 않는다. 즉 감리가 없어도 된다.

(건축법 제25조 ,건축법시행령 제19조)

▶ 비도시지역: 200㎡ 이하일 경우 건축신고를, 초과할 경우 건축허가 받아야 함

▶ 도시지역: 100㎡ 이하일 경우 건축신고, 초과일 경우 건축허가 받아야 함.

 

[건축법시행령] 제19조(공사감리) ① 법 제25조제1항에 따라 공사감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자를 공사감리자로 지정하여야 한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 건축사 가. 법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물(법 제14조에 따른 건축신고 대상 건축물은 제외한다)을 건축하는 경우 나. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우 2. 다중이용 건축물을 건축하는 경우: 「건설기술 진흥법」에 따른 건설엔지니어링사업자(공사시공자 본인이거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사인 건설엔지니어링사업자는 제외한다) 또는 건축사(「건설기술 진흥법 시행령」 제60조에 따라 건설사업관리기술인을 배치하는 경우만 해당한다) ③ 법 제25조제6항에서 “공사의 공정이 대통령령으로 정하는 진도에 다다른 경우”란 공사(하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우에는 각각의 건축물에 대한 공사를 말한다)의 공정이 다음 각 호의 구분에 따른 단계에 다다른 경우를 말한다. <개정 2014. 11. 28., 2016. 5. 17., 2017. 2. 3., 2019. 8. 6.> 1. 해당 건축물의 구조가 철근콘크리트조ㆍ철골철근콘크리트조ㆍ조적조 또는 보강콘크리트블럭조인 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단계 가. 기초공사 시 철근배치를 완료한 경우 나. 지붕슬래브배근을 완료한 경우 다. 지상 5개 층마다 상부 슬래브배근을 완료한 경우

 

건축주 직영공사 범위

 

▶ 건축주 직영공사: 건축주가 직접 건물을 짓는 행위

 

▶ 건축주 직영공사의 범위

주거용/비주거용 구분없이 연면적 200㎡를 초과하는 경우 건설사업자만 시공이 가능하므로,

연면적 200㎡ 이하의 경우로서 아래에 해당하지 않는 경우 건축주 직영공사가 가능하다.

단, 연면적 200㎡ 이하라도 공동주택, 단독주택 중 다중주택,다가구주택,공관 등과 주거용 외의

건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물은 건설

사업자가 시공하여야 한다.

또한 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사의 경우도 건축주가

직접 시공하는 것이 가능하다.

 

 

[건설산업기본법] 제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설사업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다. <개정 2011. 8. 4., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2019. 4. 30.> 1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물 2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 「건축법」에 따른 공동주택 나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물 ② 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설사업자가 하여야 한다. <개정 2019. 4. 30.> 1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설 중 대통령령으로 정하는 체육시설 2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 도시공원에 설치되는 공원시설로서 대통령령으로 정하는 시설물 3. 「자연공원법」에 따른 자연공원에 설치되는 공원시설 중 대통령령으로 정하는 시설물 4. 「관광진흥법」에 따른 유기시설 중 대통령령으로 정하는 시설물 [전문개정 2011. 5. 24.]