확정일자와 전세권등기

확정일자와 전세권등기

 

 

구 분	확 정 일 자 + 대항력	전 세 권 등 기
의 의	공증인이나 법원, 동사무소, 등기소 등의 공무원이 사문서에 기입하는 일자를 말하는 것으로서 그 일자에 임대차계약이 있었다는 것을 증명해주는 것 - 동사무소에서 전입신고 시 간단히 처리	전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용․수익하기 위하여 하는 등기
요 건	점유와 주민등록 신고 필요	점유와 주민등록 신고 불필요
대항력	* 전입신고하고 입주한 다음 날 0시를 기   준으로 효력 발생  (확정일자,전입신고,실거주의 요건을 다   만족해야 하고 제일 늦은 일자가 우선순   위의 시작) * 대항력 갖출시 경매로 넘어가더라도 전   입신고일보다 빠른 저당, 근 저당 등과   같은 담보물권이 없다면 보증금을 돌려   받을 수 있음	등기한 당일에 효력 발생
처리 절차	임차인 단독 처리	임대인의 동의 및 인감증명서 필요
구비 서류	전세계약서, 신분증	* 임대인: 등기권리증,인감증명서,주민등록              등본 * 임차인: 주민등록등본,전세계약서,토지대              장
장 점	* 집이 경매로 넘어갈시 배당을 받을 수   있는 순위를 결정하는 역할 * 확정일자의 효력은 대항력을 갖춘 상태   에서 발생 * 전입신고를 하고 계약서에 확정일자까   지 받아 두면 살고 있는 집이 경매로 진   행되었을 때 전세권을 설정한 것과 다름   없이 그 순위로 보증금을 후순위권리자   보다 우선해 배당을 받을 수 있음	* 임차인이 전세보증금 못받을 경우 판결절   차없이 임의경매신청 통해 보증금 회수 * 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건   이 아니므로 보다 편리
단 점	* 점유를 하고 있지 않거나 일시적으로라   도 세대원 전원이 주민등록 을 이전하면   상실하게 되어 보호받지 못함 * 경매신청을 하려면 별도로 임차보증금   반환청구소송을 제기해서 승 소판결을   받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강   제집행을 신청할 수 있음	* 집주인의 동의 필요 - 대개의 경우 집주인이 등기부등본이 지저    분 해지고 나중에 전세권 해지 등이 귀찮    다고 꺼리는 편입 - 임차인의 채무로 전세금 압류시 임차인의    채권자가 경매 신청시 임대인은 큰 손해    를 봄 - 타인에게 양도담보할수 있어 임대인에게    불리 - 계약이 끝났는대 말소등기 안해주는 경우
비 용	600원	* 등기설정비용: 전세금의 0.2% + 법무사수   수료 * 해지비용

경매시보증금회수	대항력을 갖춘 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 했다면 확정일자순위에 따라 배당을 받을 수 있고, 부족분에 대해서는 낙찰자에게 받아낼 수 있다 민법의 특별법인 주택임대차보호법에 따라 대항력과 확정일자를 갖춘 자에게 우선변제권이 주어지기 때문이다.	전세권에 따른 임의경매가 진행되면 전세권을 비롯한 그 이하 권리들은 잔금납부와 동시에 모두 소멸 낙찰대금이 전세보증금보다 적을 경우: 전세권이 잔금납부와 함께 소멸됐기 때문에 임차인(전세권설정자)은 전세금 부족분을 돌려 받을 수 없다. 임차인이 미배당금을 돌려 받기 위해서는 임대인 별도의 소송을 통해서 다른 재산을 상대로 돌려받아야 한다
기 타	* 아파트와 같은 공동주택의 경우 등기부등본을 확인해 선순위권리금 을 공제하고 보증금이 전액 회수될 수 있다면 굳이 비용을 들여 전 세권설정등기를 할 필요가 없다.

 

◇ 보증금을 받지 못하고 이사를 가게 될 경우: 임차권등기명령 제도 이용

   계약기간이 만료된 후 보증금을 받지 못한 채로 주민등록을 옮겨야 하는 세입자의 경우 최우선변

   제나 우선변제를 받지 못할 수 있는데, 임차권등기명령제도를 이용하여 세입자가 임대인(소유주)

   의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 시·군 법원 또는 지원에 신청하면, 그때부터 주민등

   록이 없다 하더라도 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있고, 이미 주민등록이 돼 있는 경우라면

   주민등록을 이전하더라도 여전히 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 되므로

   마음 놓고 이사를 가거나 주민등록을 변경할 수 있다.

  (임대차기간이 종료되거나 임대차계약이 해지된 이후에만 신청 가능)