■ 공통점
확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
■ 차이점
1) 집주인이 보증금반환을 지체하는 경우에 전세권등기를 했으면 간단히 전세주택의 임의경매를 청구할 수 있으나, 예전에는 확정일자만 갖춘 경우는 경매를 청구할 수 없었다가 법 개정을 통해 확정일자 부 임차인도 경매청구를 할 수 있도록 했습니다.(법3조의3) 다만, 실무적으로 확정일자부 임차인은 경매청구를 하려면 보증금반환청구소송을 통해 판결문을 받아야만 강제경매를 신청할 수 있는 절차상 어려움이 있다.
2) 확정일자는 우선변제를 받기 위해서는 주택인도와 주민등록과 함께 대항요건을 갖추어야 하나, 전세권등기는 이러한 요건이 필요 없다.
3) 확정일자만 갖춘 경우에는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권등기는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
4) 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서는 우선 배당을 받을 수 없다.
하지만 토지가 대지권으로 등기된 아파트, 연립주택 등 구분건물의 경우 최근 대법원판례에 의하면 아파트 건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물 만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에도 미치므로 대지권의 낙찰대금에서도 배당받을 수 있다고 한다.
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