재산세

재 산 세

 

 

■ 재산세의 특징

 

① 지방세: 시.군세, 구세  ② 보통세, 직접세  ③ 보유세  ④ 표준세율: 탄력세율(±50%), 중과세율: 5배  ⑤ 보통징수: 가산세(X),가산금(○)  ⑥ 물세, 인세  ⑦ 소액 징수면제(○)  ⑧ 부가세: 재산세액의 지방교육세 20%  ⑨ 토지분재산세,건물분재산세,주택분재산세 구분  ⑩ 물납(○),분할납부(○),연부연납(X)

 

■ 납세의무자

 

납세의무자	내      용
사실상 소유자	○ 재산세 과세기준일(6/1) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자   * 과세기준일 현재 재산이 양도․양수된 때에는 양수인을 과세기준일 현재 재산을     사실상 소유하고 있는 자로 본다.
	○ 공유재산: 그 지분에 해당하는 부분에 대한 그 지분권자
	○ 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 주택에 대한 산출세액을 건축물    과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납    세의무자로 본다.
공부상 소유자	공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데 신고하지 아니하여 사실상 소유자를 알 수 없을 때
	공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때
주된 상속자	상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때
매수계약자	국가․지방자치단체․지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우
위 탁 자	수탁자 명의로 등기․등록된 신탁재산의 경우
사업시행자	도시개발사업 및 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우
사 용 자	재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우

 

■ 과세대상: 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박

  ※ 재산세 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우: 사실상의 현황에 따

      라 재산세 부과

 

▶ 과세대상의 범위

과세대상	과세대상의 범위
토 지	측량․수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지  * 모든 토지 = 등록 + 미등록
건축물	취득세 과세대상의 건축물
주 택	주택법에 따른 주택(이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외)  * 별장은 주택분재산세 과세대상에 해당한다.
선 박	취득세 과세대상의 선박

 

▶ 주택의 구분 및 주택부속토지의 범위

구 분		내 용
주택의 구분 (겸용주택)	1동의 건물	1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우주거용으로 사용되는 부분만 주택으로 봄 * 건물의 부속토지는 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면   적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지   로 구분한다.
	1구의 건물	1구의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50%이상인 경우에는 주택으로 본다.
부속토지의 범위		주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다. * 별장의 부속토지에도 적용된다.

 

■ 토지분재산세 과세대상의 구분

 

① 분리과세대상

과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 공장용지․농지(전.답.과수원) 및 목장용지, 산림보호육성에 필요한 임야 및 종중 소유 임야, 회원제 골프장용 토지와 고급오락장용 토지, 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳, 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것의 어느 하나에 해당하는 토지

 

구 분			내 용
낮은 과세	공장용지		읍․면지역,산업단지,공업지역에 소재하는 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위의 토지 ※ 공장입지기준면적 범위를 초과하는 토지: 종합합산과세대상
	농지	개인	전․답․과수원으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지: 시지역 이상의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정 ※ 시지역 이상의 도시지역 안의 주거지역과 상업지역에 있는 농지: 종합합     산과세대상
		법인 . 단체	① 농업법인이 소유하는 농지(시지역 이상의 도시지역의 농지는 개발제한구     역과 녹지지역에 있는 것으로 한정) ② 한국농촌공사가 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지 ③ 사회복지사업자가 복지시설이 소비목적으로 소유하는 농지 ④ 법인이 매립․간척에 의하여 취득한 농지(도시지역의 농지는 개발제한구역     과 녹지지역에 있는 것으로 한정) ⑤ 종중이 소유하는 농지
	목장용지		개인이나 법인이 축산용으로 사용하는 도시지역 안의 개발제한구역.녹지지역과 도시지역 밖의 목장용지로서 법소정의 토지면적의 범위에서 소유하는 토지 ※ 법소정의 토지면적의 범위를 초과하는 토지: 종합합산과세대상
	임 야		① 특수산림사업지구로 지정된 임야와 산림경영계획의 인가를 받아 실행중    인 임야 ② 공원자연환경지구 안의 임야      ③ 제한보호구역 안의 임야 ④ 종중이 소유하고 있는 임야 등    ⑤ 지정문화재 및 보호구역 안의 임야 ⑥ 상수원보호구역의 임야
	이유가 있는 토지		① 한국토지주택공사가 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지 ② 과세기준일 현재 계속 염전으로 실제 사용하고 있거나 계속 염전으로 사    용하다가 폐지한 토지(단, 염전 폐지 후 다른 용도 사용 토지 제외) ③ 부동산투자회사가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 ④ 면허 또는 인가를 받은 자가 계속하여 사용하는 여객자동차터미널 및 물     류터미널용 토지 등
높은 과세	골프장용 토지		회원제골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지
	고급오락장용 토지		고급오락용 건축물의 부속토지 ※ 고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물     바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 한다.

 

② 별도합산과세대상

과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 공장용 건축물의 부속토지, 일반영업용 건축물의 부속토지, 차고용토지 등 업무 또는 경제활동에 활용하는 토지로서 별도합산과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것의 어느 하나에 해당하는 토지.

※ 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는

    제외한다. 즉, 종합합산과세대상으로 한다.

 

구 분	내 용
건축물의 부속토지	공장용 건축물의 부속토지	시지역(읍․면지역,산업단지,공업지역 제외)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적에 용도지역별적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
	일반영업용 건축물의 부속토지	건축물(공장용 건축물 제외)의 부속토지 중 다음 ①과 ②의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 용도지역별적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지 ① 회원제 골프장과 고급오락장용에 따른 토지 안의 건축물의 부    속토지 : 분리과세대상 ② 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 2%에     미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외   한 부속토지  * 바닥면적 : 별도합산과세대상  * 바닥면적 제외한 토지 : 종합합산과세대상
이유가있는 토   지	① 자동차운전학원용 토지 ② 설치․관리허가를 받은 법인묘지용 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지 ③ 견인된 차를 보관하는 토지 등

 

③ 종합합산과세대상

과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 분리과세대상 또는 별도합산과세대상이 되는

토지를 제외한 토지

 

구 분	내 용
공장용지	기준면적 범위를 초과하는 토지
농 지	시지역 이상의 도시지역 안의 주거지역과 상업지역에 있는 농지
목장용지	법소정의 토지면적의 범위를 초과하는 토지
기 타	무허가 건축물 또는 사용승인 받지 아니하고 사용하는 건축물의 부속토지
	용도지역별적용배율을 곱하여 산정한 기준면적 범위를 초과하는 토지
	건축물(공장용 건축물 제외)의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 2%에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 토지
	지상정착물이 없는 나대지

 

■ 과세표준

① 재산세 과세표준의 구분

 

구 분	과 세 표 준
토지․건축물․주택	지방세법에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액 * 토지․ 주택의 시가표준액 : 공시가격
선박 및 항공기	지방세법에 따른 시가표준액

 

② 공정시장가액비율

과세표준을 시장상황에 따라 탄력적으로 조정하여 세부담의 적정성을 지원하는 제도의 가액

구 분	공정시장가액비율
토지와 건축물	70% ± 20%
주 택	60% ± 20%

 

■ 세율

 

① 표준세율

   표준세율은 차등비례세율과 초과누진세율 구조이며, 과세대상별로 구분된다

 

② 토지분재산세 세율의 구분

 

구 분		세 율
별도합산과세대상		0.2%～0.4%
종합합산과세대상		0.2%～0.5%
분리과세대상	전.답.과수원.․목장용지․임야	0.07%
	골프장․고급오락장용 토지	4%
	그 밖의 토지	0.2%

 

③ 건물분재산세 세율의 구분

 

구 분	세 율
골프장,고급오락장용 건축물	4%
시 이상 지역 안에서 지정된 주거지역 안의 제조․가공․수선이나 인쇄 등의 공장용 건축물	0.5%
그 밖의 건축물(상가, 공장 등)	0.25%

 

④ 주택분재산세 세율의 구분

 

 

구 분		세 율
차등비례세율	별장	4%
초과누진세율(4단계)	그 밖의 주택(고급주택 포함)	0.1%～0.4%

* 재산세는 고급주택개념이 적용되지 아니하므로 4단계 초과누진세율이 적용된다.

* 주택분재산세 초과누진세율 적용대상은 종합부동산세 과세대상에 해당된다.

 

⑤ 기타분재산세 세율의 구분

 

구 분		세 율
선박	고급선박	5%
	그 밖의 선박	0.3%
항공기		0.3%

 

⑥ 중과세율(5배)

과밀억제권역(산업단지․유치지역․공업지역 제외) 에서 공장 신설․증설에 해당하는 경우 그 건축물에 대한 재산세 세율은 최초 과세기준일부터 5년간 그 밖의 건축물 세율(0.25%)의 5배에 해당하는 세율로 한다.

 

⑦ 탄력세율

지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례가 정하는 바에 따라 표준세율의 50%의 범위에서 가감할 수 있다. 다만, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용한다.

 

⑧ 세율적용

 

구 분	세 율 적 용
토지분재산세	분리과세대상	분리과세대상이 되는 해당 토지의 가액을 과세표준으로 하여 분리과세대상의 세율을 적용
	별도합산과세대상	납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 별도합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 별도합산과세대상의 세율을 적용
	종합합산과세대상	납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 종합합산과세대상의 세율을 적용
주택분재산세	주택별로 주택의 세율을 적용
	주택의 구분 : 다가구주택은 1가구가 독립하여 구분사용할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 본다.
	주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준액에 주택의 세율을 적용
같은 재산에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 그중 높은 세율을 적용한다.

 

⑨ 재산세 과세특례

 

구 분	내 용
재산세 과세특례 적용대상 지역	지방자치단체의 장은 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 걸쳐 고시한 지역 안에 있는 토지, 건축물 또는 주택에 대해서는 조례로 정하는 바에 따라 ①에 따른 세액에 ②에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다. ① 재산세의 과세표준에 재산세의 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 재산세의 과세표준에 0.14%를 적용하여 산출한 세액 * 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 0.14%의 세율을 조례에 정하는 바에 따라   0.23%를 초과하지 아니한 범위에서 다르게 정할 수 있다.
토 지	도시개발구역	외의 지역	전·답·과수원·목장용지 및 임야를 제외한 모든 토지
		환지처분의 공고가 되지 아니한
		환지처분의 공고가 된	전·답·과수원·목장용지 및 임야를 포함한 모든 토지
	개발제한구역	지상건축물, 별장 또는 고급주택, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 있는 토지
건축물	재산세 과세대상 건축물
주 택	재산세 과세대상 주택 * 개발제한구역에서는 별장 또는 고급주택만 해당한다.

 

⑩ 세 부담의 상한

  가.해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 150%

     를 초과하는 경우에는 150%에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

  나.주택분재산세 세부담의 상한

 

구 분	세부담의 상한율
주택공시가격 또는 시장․군수가 산정한 가액이 3억원 이하	105%
주택공시가격 또는 시장․군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하	110%
주택공시가격 또는 시장․군수가 산정한 가액이 6억원 초과	130%

 

■ 비과세

 

구 분	내 용
비과세	국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산 [재산세 부과] o 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산 o 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산
비과세	국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산 [재산세 부과] o 유료로 사용하는 경우
비과세	1. 도로·하천·제방·구거·유지 및 묘지 2. 재산세를 부과하지 아니할 타당한 이유가 있는 토지   (1) 군사기지 및 군사시설 보호구역 중 통제보호구역에 있는 토지(단, 전.답.과수원 및 대        지는 제외)   (2) 산림보호구역 및 채종림·시험림   (3) 공원자연보존지구의 임야   (4) 백두대간보호지역의 임야 3. 임시건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것 4. 비상재해구조용 등으로 사용하는 선박 5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 [재산세 부과] o 수익사업에 사용하는 경우 o 해당 재산이 유료로 사용되는 경우 o 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산 o 통제보호구역에 있는 전·답·과수원(농지) 및 대지

 

■ 부과징수

 

구 분		내 용
과세기준일과 납기	과세기준일	매년 6월 1일
	납기	토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
		건축물, 선박, 항공기 : 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
		주택 : 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 * 해당 연도에 부과할 세액이 10만원 이하 : 7월 16일부터 7월 31   일까지로 하여 한꺼번에 부과․징수할 수 있다.
		이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과하여야 할 사유가 발생하면 수시로 부과․징수할 수 있다.
납세지	토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기	토지의 소재지, 건축물의 소재지, 주택의 소재지, 선적항의 소재지, 정치장의 소재지를 관할하는 지방자치단체에서 부과한다.
징수방법 등	보통징수	관할 지방자치단체의 장이 세액을 산정하여 보통징수의 방법으로 부과․징수한다. * 늦어도 납기개시 5일전까지 발급하여야 한다.
	소액 징수면제	고지서 1장당 징수할 세액이 2,000원 미만인 경우
	납세고지	특정부동산에 대한 지역자원시설세를 재산세의 납세고지서에 나란히 적어 고지할 수 있다.
신고의무	과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하여야 한다. ① 소유권변동 : 공부상소유자 ② 상속재산 : 주된 상속자 ③ 종중재산 : 공부상소유자 ④ 신탁재산 : 수탁자
부가세	지방교육세 : 납부세액의 20%

 

■ 물납과 분할납부

 

① 물납과 분할납부

   지방세 중 물납은 재산세만 적용되며, 분할납부는 취득세와 재산세만 적용된다.

② 물납과 분할납부의 비교

구 분		내 용
물납	물납요건	납부세액이 1천만원 초과하는 경우 * 관할구역에 있는 부동산에 대하여만 물납을 허가
	물납신청 및 허가	물납신청: 납부기한 10일 전까지
		물납허가: 신청을 받은 날부터 5일 이내 서면 통지 * 물납하였을 때에는 납기 내에 납부한 것으로 본다.
	부적당한 부동산의 처리	부동산이 관리·처분하기가 부적당하다고 인정되는 경우에는 허가하지 아니할 수 있다. * 불허가 통지를 받은 납세의무자는 10일 이내 관리·처분이 가능한   다른 부동산으로 변경 신청
	물납부동산의 평가	과세기준일 현재의 시가 ① 토지: 개별공시지가    ② 건물: 시가표준액
분납	분할납부요건	납부세액이 500만원 초과하는 경우
	분할납부신청	납부기한 내에
	분할납부기한	납부기한이 지난 날부터 45일 이내
	분할납부금액	납부할 세액 1천만원 이하 : 500만원을 초과하는 금액
		납부할 세액 1천만원 초과 : 50% 이하의 금액